NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 1월 8일 | 0개 댓글
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- NPL은 경매로 넘어가는 부동산의 근저당 채권을 매입하는 투자상품이다.

본 연구는 부동산 담보부 부실채권, 즉 NPL 투자특성을 도출하여 향후 NPL 투자 시 명확한 기준을 마련하고자 하였다. 이를 위하여 대면설문과 집단설문을 통하여 얻어진 변수를 AHP 분석기법을 활용하여 중요도를 측정하였다. 분석을 통하여 얻어진 결과로 투자자들은 다양한 투자기법이 활용 가능한 배당투자 회수방식을 가장 선호하고 있음을 알 수 있었다. 또한 본 연구를 통하여 얻어진 결과로는 매입한 NPL 채권을 관리하거나 매각하는 일련의 활동 등은 론세일의 비중을 확대할 필요성이 있음을 증명해 주고 있다. 본 연구의 NPL 투자특성을 분석한 결과는 기대가치나 배당기일 채권금액, 부동산 정책방향 등을 고려하여 매각시기를 결정함이 유리하다는 설명을 하고 있어 추후 NPL과 관련된 정책이나 제도의 개선점을 시사하고 있다.

The research includes NPL투자기법 mortgage-backed investments NPL important conside ration when determining the criteria that can derive an ensuing economic importance. Appears to be is the most important investors, followed by for investors In NPL investment and Hedonic Price of bids value investment in order of the characteristics of in their systems. NPL analysis of the importance of making their loans trap system are analyzed, the most important and the next buyout scheme, non performing loans and bond creditor approach net result. Also, bids as individual characteristics of the sale of real estate is the most important criteria, analysis of the characteristics of investment analysis of real estate sales and market variables and NPL투자기법 sale procedure in order of the characteristics of results

광풍이 휘몰아치듯 상승하는 강남아파트가격에 부동산투자에 관심조차 없던 사람들까지 마음을 뒤숭숭하게 한다 . 꾸준히 부동산투자에 관심을 두었다가 투자시점을 놓친 일반투자자의 마음은 어떠하겠는가 ?

가격 급등으로 인한 정부의 복잡한 이해관계를 배제하고 투자자입장에서 약 10 년 만에 찾아온 절호의 투자기회를 놓친 이들의 마음은 무거울 것이다 .

조금 과거를 돌이켜 보면 아파트가격은 긴 침묵을 깨고 2014 년 하반기부터 조금씩 상승하더니 현재까지 꾸준히 올랐기에 그 동안 투자기회는 수도 없이 지나갔다 . 최근 술자리 모임에서 알게 모르게 부동산에 투자하여 고수익을 올린 지인들의 이야기를 들으면 괜한 소외감을 감출 수 없다는 사람들이 많다 . 대한민국의 현실이다 .

이미 부동산투자는 경제적 향상 및 삶의 질 향상을 위한 필수조건이 된지 오래다 .

약 40~50 년 동안의 부동산투자역사에서 보편화된 투자진리는 ‘ 투자기회는 지나간 다음에 알게 된다 .’ 는 것이다 . 부동산시장은 무서울 정도로 정확하게 투자사이클을 보여주었고 , 잊을만 하면 불현듯 찾아온 투자시점에 또 투자를 망설이곤 한다 .

그만큼 부동산의 투자의사결정과정이 복잡하고 , 미치는 영향요인이 많기 때문이다 .

부동산투자는 고액의 자기자본이 필요하고 , 금융기관으로부터 대출을 받지 않으면 현실적으로 투자실행이 불가능하다 . 따라서 적은 금액이라도 실전투자를 경험하면서 자금문제부터 권리분석 , 지역분석 , 투자분석 , 그리고 매각 (EXIT) 전략 등의 전체적인 투자프로세스를 터득해야 한다 .

하지만 종자돈도 없고 배경지식까지 없다면 부동산투자는 현실적으로 불가능하다 . 그럼에도 불구하고 부동산상승분위기와 결부하여 아무고민 없이 상상으로 투자했던 인근부동산이 , 상당기간 뒤에 엄청난 가격으로 상승할 때 느끼는 경제적 패배감은 실로 말로 표현하기 어렵다 .

우린 이러한 상상투자결과를 보고 ‘ 투자기회를 놓쳤거나 투자기회가 지나갔다 .’ 고 자평하기도 하고 후회하기도 한다 . 하지만 부동산투자현실은 무척이나 냉혹해서 디테일한 물건분석과 현장조사 , 투자자금문제 등의 고민 없이 적당히 ‘ 운 ’ 에 맡긴 투자의 결과 Risk 는 자기자본으로 변상해야 한다 .

그렇다면 투자를 어떻게 준비해야 할까 ?

일정한 시간과 비용을 투입하여 꾸준히 공부하고 예행연습을 해야 한다 . 그 대안으로 가장 안전하고 대중화된 것이 ‘ 경매투자 ’, ‘ 신탁공매투자 ’ 이다 . 동 투자는 재고부동산시장의 투자인 동시에 부동산도매시장의 투자로 그동안 좋은 투자결과를 보여줬다 . 따라서 조금만 노력하면 소액실전투자가 가능하다 . 그것은 시장에 드러난 경매학원 , 경매투자동영상 , 경매투자특강 , 경매투자책 등이 이를 입증하고 있다 .

다만 경매물건의 감소와 투자대중화로 입찰경쟁이 심화되고 ‘ 낙찰 ’ 받기가 하늘에 별 따기 만큼 어려운 것이 현실이다 . 이러한 문제점을 해결할 수 있는 투자방법 , 즉 투자기술이 담보부 부실채권 ( 이하 “NPL” 이라고 함 ) 투자이고 경매 · 신탁공매와는 많은 상관관계가 있다 .

NPL 투자방법에는 크게 “ 총 NPL 을 활용한 경매낙찰과 시세차익투자 ” 와 “ 총채권을 할인받거나 늘어나는 연체이자의 배당투자 ” 의 2 가지가 있다 . 이번 칼럼에서는 첫 번째 투자방법을 중심으로 설명하고 , 다음 칼럼에서 두 번째 투자방법을 설명하고자 한다 .

첫 번째 투자방법은 ‘ 총 NPL 을 활용 ’ 하여 경매 또는 신탁공매부동산을 안전하게 낙찰 받아 시세로 매각하여 투자수익을 성취하는 투자기술이다 . 여기서 경매는 근저당권에 부종된 채권을 터잡은 임의경매절차이고 , 신탁공매는 우선수익권에 결부된 채권의 환가절차를 말한다 .

NPL 투자조건은 ‘ 총 NPL 이 낙찰예상가를 초과하는 것과 경매입찰예정기간이 단기간이어야 한다는 것 ‘ 이다 . 이러한 투자조건을 갖춘 NPL 을 매각하는 업체는 유암코 , 대신 AMC, MG 신용정보의 AMC 실 , 파빌리온자산관리 , 이지스자산운용사 등이 있다 . 동 투자의 계약방법은 ‘ 채무인수 ’ 와 ‘ 채권양수도 ’ 가 있는데 경매낙찰이 목적이라면 대부분 ‘ 채무인수계약 ’ 방법을 활용하고 있다 .

이는 개인도 투자가 가능한 점 , 초기투자자금이 보다 소액이라는 점이 NPL투자기법 큰 장점이기 때문이다 . 하지만 , 투자물건을 발굴하는 방법이 난관 ( 難關 ) 인데 , 이 난관은 NPL 투자의 핵심 중에 핵심으로 , 대부분의 NPL 투자예정자는 이 난관을 극복하지 못하고 NPL 투자를 포기하곤 한다 .

투자물건 발굴에 대한 문제는 차후에 다루기로 하고 , 현재 ‘ 채무인수방식 ’ 의 NPL 투자가 가능한 NPL 시장규모는 연간 약 5~6 조원에 이르고 있다 . NPL 투자물건은 ‘ 총 NPL 이 경매낙찰예상가를 초과하는 경매물건 또는 신탁공매물건이어야 한다 .

그리고 발굴한 뒤에는 ’ 현장시세조사와 수요조사를 통해 시세차액이 가능한 투자물건 ’ 이어야 본격적인 NPL 가격협상에 들어갈 수 있다 . 여기서 협상상대는 유암코 , 대신 AMC, 이지스자산운용사 , MG 신용정보 AMC 실의 자산관리직원들이다 .

발굴과 조사 그리고 협상을 통해 NPL 투자가 가능하다면 다른 입찰자보다 우월적으로 안전하게 경매 ( 또는 신탁공매 ) 낙찰을 받을 수 있는데 이러한 투자사례를 살펴보면 아래와 같다 . 동 사례의 경매사건은 이미 낙찰되었기에 개인정보보호를 고려하여 금액 및 통계자료를 제외한 정보는 생략하거나 익명으로 기재하였다 .

이제 부동산은 매매차익보다 연금형 부동산으로 재편되고 있다. 연금형 부동산은 매달 월급처럼 또박또박 수익을 제공해주는 부동산을 의미한다. 그리고 투자의 방향성은 어떻게 연금수익을 올리느냐에 맞춰져야 한다. 그 방법은 다양하지만 대표적으로 공매와 경매, NPL이 있다. 부동산 일반 매매로는 원하는 수익을 올리기가 쉽지 않다. 하지만 효율적인 투자 전략을 세운다면 공·경매, NPL로 충분히 가능하다.

이 책은 공·경매의 기본부터 물건 선정과 전략 수립에 이르는 전 NPL투자기법 과정을 담고 있다. 경매의 기초가 없는 초보자는 물론이고, 경매의 경험이 몇 번쯤 있는 분들, 그리고 중급 단계에 있는 분들에게도 도움이 되도록 구성하였다.

1장 공·경매와 NPL로 연금형 부동산 투자의 시너지를 높이자
공·경매/NPL로 연금형 부동산 시장의 해법을 찾자
같은 아파트도 수익률이 제각각인 이유
경매는 수익의 안정성을 위한 최상의 선택
사무실 의자에 앉아 고부가치를 얻는 공매의 마력
공매는 경매보다 다양한 연금형 상품을 제공한다
연금형 부동산 시장의 블루오션, NPL
채권은 부실하지만, 연금수익은 안 부실한 NPL 투자의 매력
공·경매와 NPL의 지렛대 효과로 수익률을 극대화하자
연금형 부동산의 가치를 높이는 특급 노하우
체계적인 관리로 연금형 수익 레벨 업! 업!

2장 수익의 안정성을 지키는 권리 분석
권리 분석에 실패한 투자자에게는 수익률 회복의 길이 없다
‘말소기준등기’로 투자 여부를 NPL투자기법 판단하자
‘인수주의’와 ‘소제주의’는 원금손실을 예방하는 잣대
임대차보호법이 적용되는 세입자의 권리도 따져보기 나름이다
‘대항력’이 있는 경매물건에도 틈은 존재한다
‘전세권’을 ‘임차권’과 혼동해서 발생하는 수익 손실
3개의 ‘가’가 있는 경매물건에 접근하는 고수의 노하우
피해야 하는 특수권리와 반드시 들어가야 하는 특수권리
간과하기 쉬운 체납 관리비가 수익률에 미치는 악영향

3장 연금형 부동산 수익률 보장의 열쇠 공·경매
공·경매의 첫걸음은 돈 되는 우량 물건 찾기
공·경매로 높은 수익률을 받는 물건은 따로 있다
피할수록 돈이 되는 경매 물건도 있다
경매의 발품 팔기는 숨은 보물찾기
경매 성공의 첫걸음은 역세권 아파트 경매
초보 NPL투자기법 투자자는 값싸고, 수익률 높은 빌라를 노리자
주거용 부동산 경매의 고수익은 다가구-원룸 투자가 보장한다
상가 및 상업용 부동산 경매는 차원이 다른 수익을 제공한다
토지에는 감가상각이 존재하지 않는다
‘명도’는 수익률의 마지막 단추
부동산 공매로 명도 부담과 대금 부담을 줄이자

4장 NPL로 더욱 든든해지는 연금수익률
NPL 투자의 첫 단추는 우량 부실채권의 선택
‘협상’의 기술로 돈 되는 부실채권을 매입하자
투자금이 충분하면 론세일, 투자금이 부족하면 채무인수방식에 도전하라
질권 대출을 통한 레버리지 효과를 극대화
쏠쏠한 단기 수익을 제공하는 NPL 배당 투자
경매낙찰 예상가격의 예측이 NPL 투자의 성패를 좌우한다
채권행사 권리금액은 NPL 투자 수익률의 최종 잣대
투자의 목적에 따라 다른 배당 투자와 유입 투자 전략
마이너스 수익률을 방지하는 NPL 투자사기 회피 노하우

5장 공·경매/ NPL로 고부가가치 창출에 도전하자
고수익을 보장하는 고수의 투자 기법을 익혀라
유치권 물건은 가장 손쉬운 고수익 특수물건이다
법정지상권 물건으로 탄탄한 수익률을 얻자
자금이 부족한 투자자는 지분경매에서 해법을 찾자
세입자와의 관계가 복잡한 물건은 투자가치가 높다
재건축 부동산 경매로 꿩도 먹고, 알도 먹자!
연금형 부동산의 새로운 모델, 호텔 분양 투자
중소형 빌딩 투자는 부자가 되는 첫 관문이다
우량 매물이 사라지는 NPL 시장, 대위변제로 고수익 투자의 활로를 찾자
대부공매는 연금형 부동산 투자의 틈새시장

저자 소개

1,200여 회 이상의 부동산 전망 및 은퇴 설계 관련 세미나를 개최했다.
부동산 매매, 분양, 개발, 관리, 경매 등 5,000여 건 이상의 거래 및 컨설팅을 진행했다. 그 과정에서 많은 사람을 만났다. 사람들의 사연은 다양했다. 누군가는 살 집을 장만하기 위해, 누군가는 자산을 늘리기 위해, 누군가는 위기에서 벗어나기 위해 부동산에 도전했다. 그래서 각자 포트폴리오와 전략도 달랐다. 서로 다른 한 사람, 한 사람의 투자를 성공으로 이끌 때마다 큰 보람을 느꼈다. 그것이 이 일을 계속하게 만든 원동력이다. 앞으로도 부동산 닥터의 역할에 충실할 예정이다. 부동산가치투자 연구소의 대표이사이다. 경희대 행정대학원에서 부동산을 공부했고, 공인중개사, 건축기사, 공경매 자격증, 펀드·증권투자 자격증 등 다양한 관련 자격증을 보유하고 있다. KBS ‘여기는 라디오 정보센터입니다.’ (부동산 동향 담당), MBN 머니 ‘생생한 주식쇼 生쇼’(부동산 시황담당), RTN 부동산 TV ‘부동산 고민 무엇이든 물어보세요.’, ‘손에 잡히는 부동산’(정책, 지역담당)에 출연했고, 현재는 WOW 한국경제TV ‘부동산 재테크 NOW’에 출연중, SBS CNBC ‘고민타파 부동산 해결사들’에 출연중이다. 저서로는 ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’, ‘ 미래주거문화 대혁명’, ‘ 도시계획변화50문50답’, ‘부동산으로 가족을 지킨 영애 씨’, ‘지금, 꿈과 성공을 만나다’ 등 다수가 있다.

NPL이 도대체 뭐에요? : 저요! 저요!

1장 저는 부실채권이 뭔지 정말 모르는데요
미국계 투기펀드 『론스타』가 우리에게 준 선물 … 20
은행 저당권으로 재테크를 한다는 말인가요? … 27
부실채권 분류기준, 종류, 유통특징은 뭔가요? … 34
재밋네! NPL 유통구조는 어떻게 되나요? … 41
NPL 유통 세부구조와 투자구조가 궁금해요? … 47
NPL을 빨리 마스터하는 좋은 방법은 뭔가요? … 52
NPL이 사실과 다르게 오해받는 이유가 뭔가요? … 60
우리나라 NPL의 과거, 현재, 그리고 미래… 67

2장 NPL 개념 파악에 꼭 필요한 것들
대법원 홈 페이지 … 84 / 대법원 법원경매정보 … 86
대한법률구조공단 … 88 / 유료 경매정보 회사들 … 90 / 유암코 … 94
자산관리공사 … 96 / 부실채권 관련 동호회 및 NPL 교육 안내 … 98

3장 부실채권 기본기 확실하게 다지기
금융기관이 부실채권을 매각하는 이유는 뭔가요? … 104
부실채권 계약유형은 어떤 것들이 있나요? … 107
부실채권 투자유형은 어떤 것들이 있나요? … 115
부실채권 투자금 회수방법 좀 알려주세요 … 121
부실채권 매입절차는 어떻게 되나요? … 126
NPL 물건 매입처별 특징은 어떤가요? … 131
유동화전문회사와 AMC는 어떤 곳인가요? … 136
돈 되는 NPL투자 매력 11가지란 뭔가요? … 141

4장 중수 투자자가 되기 위한 자금 조달하기
종잣돈이 별로 없어도 투자가 가능한가요? … 150
부실채권 매입가격은 어떻게 결정하나요? … 154
NPL 저당권 매입계약은 어떻게 하나요? … 160
NPL 질권 대출은 어떻게 이루어지나요? … 171
질권 대출시 어떤 서류들이 필요하나요? … 178
등기부상 저당권 이전등기는 어떻게 하나요? … 182
『상계』라는 말은 무슨 뜻인가요? … 189
투자 사례와 수익률로 본 NPL 투자매력 … 192

5장 고수들의 투자 세계 살짝 들여다보기
돈되는 부실채권 물건을 고르는 기준은 뭔가요? … 202
부실채권투자도 경매처럼 권리분석이 필요한가요? … 209
고수익을 달성할 수 있는 매입가격 결정하기 … 214
저당권이 부실하면 부동산도 부실한가요? … 219
NPL투자로 사기당할 염려는 없나요? … 222
NPL 투자사기 당하지 않을 방법은 뭔가요? … 227
썩은 사과가 더 맛있다는데 무슨 말인가요? … 235
부실채권 투자에서 중요한 핵심은 뭔가요? … 241

6장 잘 먹고 잘 살게 확실하게 이해하기
유동화회사, AMC외에서도 NPL매입 가능한가요? … 248
개인명의, 법인명의로 투자할 때 차이점은 뭔가요? … 254
NPL 관련 법인의 종류와 NPL투자기법 특징은 어떻게 되나요? … 262
부실채권 투자 시 배당표 작성은 왜 중요한가요? … 267
부실채권 투자 시 배당표 작성원칙은 뭔가요? … 273
부실채권 배당에서『최우선배당』은 뭔가요? … 283
부실채권 배당에서『순위배당』은 뭔가요? … 292
NPL 투자 병아리가 주의해야 할 사항들 … 296

7장 NPL로 무병장수 위해 두 수 더 배우기
부실채권 투자가 위험한 경우를 설명해 주세요 … 304
무담보 부실채권 투자는 위험하다고 하던데요? … NPL투자기법 308
투자처별 『수익 - 리스크』 비교를 부탁합니다 … 312
2순위 이하 NPL 저당권 투자는 어떤가요? … 317
개인 채권(저당권, 전세권) 매입은 어떤가요? … 321
경매 특수물건의 NPL 투자는 어떤가요? … 324
부실채권 연체이자 투자라는 게 뭔가요? … 329
NPL투자! 진짜 고수는 장구 탓하지 않는다 … 334

‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라

지난해부터 서울 서초동을 비롯, 전국 법원 주변에서는 신종(新種) 재테크 강좌가 성행하고 있다. 전국 대형 서점의 재테크 코너도 상황은 비슷하다. 주인공은 부실채권(NPL)이다. 근저당권을 매입하는 형식의 NPL 투자는 고수익을 꿈꾸는 많은 부동산 투자자들의 주목을 한 몸에 받고 있다. 그러나 ‘산이 높으면 골도 깊다’는 말처럼 ‘고수익’이라는 환상에 취해 낭패를 겪는 이들도 적지 않다. 법원경매 전문가들은 “금융기관의 부실채권을 인수한다는 점에서 NPL은 상품 자체가 전형적인 ‘고위험 고수익’구조”라고 말한다. NPL 투자에 숨겨진 함정을 짚어봤다.


- NPL은 경매로 넘어가는 부동산의 근저당 채권을 매입하는 투자상품이다.

지난해부터 서울 서초동 서울중앙지법 주변 법원경매 학원에서는 NPL(부실채권) 투자를 가르치는 곳이 상당히 늘었다. 하나같이 과거에 법원경매를 가르치던 곳들이다. 한 교육기관 관계자는 “법원경매는 이미 관련 서적이 홍수처럼 쏟아져 나와 수강생을 모집하기 쉽지 않은 데 비해, NPL은 아직 덜 알려져 있어 새로운 수익사업으로 적극 활용하고 있다”고 말했다.

경기도 수원에 사는 김수찬씨는 얼마 전 한 재테크 행사에 참석해 NPL 투자를 처음 소개 받았다. 이날 행사는 법원정보업체 디지털태인과 IBK기업은행이 공동 주최한 무료행사였다. 김씨는 “지방 모 사립대학 겸임교수가 강사로 나와 NPL 투자로 돈을 번 사례들을 설명했는데 꽤 흥미로웠다”고 말했다.

NPL 투자열풍은 서점가도 휩쓸고 있다. , , , 등 NPL 서적은 법원 경매서적과 함께 재테크 분야에서 상위권에 랭크돼 있다. 네이버, 다음 등 주요 인터넷 포털에서도 관련 온라인동호회와 교육기관들의 소개 글을 손쉽게 찾을 수 있다.

NPL(Non Performing Loan)은 이자나 원금이 회수되지 않은 연체상태의 담보 대출 또는 무담보 신용대출을 의미한다. 이자, 원금을 내지 않아 경매로 넘어갈 위기에 놓인 부실채권이 바로 NPL이다.

근저당권이 NPL로 바뀌는 과정은 다음과 같다. A집이 원금과 이자를 3개월가량 내지 못해 연체되면, 채권을 가진 금융기관은 대출금액보다 훨씬 싼 가격에 전문 처리 NPL투자기법 기업으로 넘겨 회계상 손실을 줄인다. 특히 최근 BIS(국제결제은행) 기준이 강화되면서 금융기관들의 부실채권 처리는 더욱 적극적이다.

법원 주변 교육기관, NPL 강좌 속속 개설
이러자 NPL 전문처리회사들의 움직임이 빨라졌다. 은행이 매각한 근저당권(채권)은 NPL 전문처리회사들의 손을 거쳐, 일반인에게 매각된다. 주요 교육기관들이 교육생들에게 장려하는 NPL이란 전문처리회사들이 매각하는 부실채권을 말한다. 현재 국내 NPL 전문처리시장은 주요 시중은행들이 NPL투자기법 공동 출자해 설립한 연합자산관리(유암코)를 비롯해 대신에프앤아이(F&I), 외환F&I 등이 있다. SBI저축은행과 OSB(옛 오릭스저축은행) 등 제2금융권 회사들도 별도로 NPL 전문회사를 설립해 시장에 적극 뛰어들고 있다.

일반인들이 NPL 투자로 수익을 올리려면 두 가지 가정이 성립돼야 한다. 첫째, NPL 전문처리회사로부터 사들이는 채권값과 시장가격 사이 간격이 커야 한다. 일반 시세보다 높은 할인율을 적용 받아 채권을 사들여야 나중에 시장에 내놨을 때 수익을 얻을 수 있다. 두 번째로 유념해야 할 점은 해당 NPL이 경매로 넘어가 비싸게 낙찰 받는 경우다. 다시 말해 매입 할인율이 높았던 근저당권이 법원 경매에서 비싸게 팔려, 두 가지가 모두 충족될 경우에만 고수익을 올릴 수 있다.

NPL로 처리된 부동산 물건은 추후 법원경매를 통해 매각 절차를 밟는다. 예를 들어 A라는 집에 설정된 6000만원짜리 1순위 근저당권을 3000만원에 매입했다고 치자. 추후 이 집이 경매에서 제3자에게 5000만원에 낙찰되면, 이 NPL에 투자한 사람은 2000만원의 수익을 얻는다는 계산이 나온다. 대부분의 교육기관들과 관련 서적들이 NPL 투자를 홍보하는 것이 이와 같은 ‘저가 취득, 고가 낙찰’이라는 이상적인 구조다.

상계(相計)처리 방식도 NPL 투자에 자주 등장하는 투자기법이다. 상계처리란 세입자나 근저당권자(NPL 보유자)가 법원 경매에 참여해 낙찰 받은 뒤, 배당 받을 돈의 일부를 채권으로 대체하는 방식이다. 예를 들어 경매로 나온 1억원짜리 아파트가 있다고 치자. 이 아파트의 1순위는 5000만원이고 후순위자인 C씨는 2000만원의 돈을 빌려주고 근저당권을 3000만원으로 설정했다. C씨는 추후 이 아파트 경매에 참여해 최고가로 8000만원을 기입해 낙찰 받았다. 이럴 경우 그는 낙찰금액에서 자신의 3000만원을 뺀 5000만원만 1순위 채권자에게 주고 나머지는 상계처리 신청을 하면 된다.

결국 상계처리에 있어서도 중요한 것은 채권값을 최대한 많이 할인 받아야 한다는 점이다. 그래야 나중에 해당 물건이 경매로 넘어가도 상계처리 시 추가비용이 적게 든다. 강은 지지옥션 팀장은 “NPL 투자는 절세효과까지 기대할 수 있는 투자기법”이라고 설명했다.

할인율 높은 우량 NPL 찾기 힘들어
그러나 할인율이 높더라도, 최종 입찰 과정에서 예상보다 물건이 싸게 낙찰되면 손해가 생길 수도 있다. 경매 2~3회 정도 유찰돼 입찰가가 감정가의 50% 수준에 머물게 되면 할인 매입을 감안하더라도 NPL 투자금은 손실로 이어진다. 저가에 채권을 매입하지 못하는 경우에도 투자 실패로 이어질 수 있다. 종합법률사무소 ‘청명’의 김영수 경매실장은 “주요 교육기관마다 최근 ‘부동산 열기로 법원 경매 현장의 낙찰가율이 오르고 있다’며 NPL 투자를 부추기고 있지만, 이러한 투자 NPL투자기법 열기는 NPL 매입가도 동시에 올리고 있는 요인”이라고 설명했다.

당장 NPL 전문처리기관들의 운영 수익률이 갈수록 떨어지고 있다. 지난해 10월 우리금융경영연구소가 펴낸 보고서 ‘국내부실채권 시장의 현황과 과제’에 따르면, 지난해 상반기 매각된 주요 시중은행의 부실채권 낙찰가 비율이 대부분 90%를 상회한 것으로 나타났다. 이는 채권값과 매각가 사이 별 차이가 나지 않았다는 것을 의미한다. 보고서를 쓴 김수기 우리금융경영연구소 책임연구원은 “관련 업체 간 시장 내 경쟁이 심해지면서 연 10%대를 유지하던 부실채권 투자수익률이 올 들어 5%대로 하락했다”고 말했다.

수익률이 낮아지기는 개인들도 마찬가지다. 법무법인 ‘참진’의 황지현 경매실장은 “전문처리기관들의 수익률이 이 정도라면 개인들은 더 낮을 것”이라고 내다봤다. 등기부등본상 기재된 채권자가 유동화주식회사일 경우 대부분 NPL을 매입할 수 있다. 등기부등본에 기재된 NPL 전문회사를 사전에 파악한 뒤, 해당 기업을 찾아가 매입 가능 여부를 확인하면 된다.

개인들이 NPL 투자로 수익을 올리기 위해서는 안전하면서 고수익이 보장된 채권을 매입하는 것이 관건이다. 그러나 두 가지를 모두 충족하는 채권을 찾기란 현실적으로 쉽지 않다. 익명을 요구한 한 경매전문가는 “NPL 처리과정상 권리관계가 깨끗하지 못한 물건이 대체로 일반에 매각되는 경우가 많다”고 말했다. 쉽게 매각이 가능한 유망지역 NPL은 시중에 잘 판매되지 않고 있다는 것이다.

또 간혹 상계처리에 어려움을 겪는 일도 발생한다. 대표적인 것이 채무자가 배당이의신청을 하는 경우다. 이렇게 되면 법원은 상계처리를 허락하지 않는다. 자칫 소송으로 이어지면서 투자금이 장기간 묶일 수도 있다. 채권 매입가가 일반 시세보다 비싸면 상계처리를 한다고 해도 역시 손해다.

NPL 투자 역시 주요 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있다. 이른바 ‘질권(質權) 설정’이라고 불리는 NPL 담보대출은 계약금 명목으로 10%만 내면 최대 90%까지 대출 받을 수 있다. 특히 제2금융권의 움직임이 적극적이다. 하지만 투자자가 추후 상계처리를 목적으로 할 경우 질권설정에 따른 자금대출을 받을 수 없다.

황지현 실장은 “대형 시중은행보다는 중소 저축은행이 보유한 채권 중 헐값에 매각되는 우량 NPL이 포함될 가능성이 많다”면서 “우량 NPL을 찾기 위해 발품을 파는 것과 동시에 해당 NPL투자기법 집에 대한 권리분석을 완벽하게 끝마쳐야만 고수익을 낼 수 있다”고 밝혔다. 최근 전국 법원경매 현장에서는 배당이의신청으로 상계처리를 하지 못하거나 소유권 이전에 어려움을 겪다가 보증금을 포기하는 사례가 속출하고 있다.


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