투자 리스크

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Title 서울 오피스 투자시장 리스크 프리미엄 결정요인 분석 Other Titles Determinants of Risk Premium in Seoul Office Investment Market : In the Views of Investors and Lenders Author 유명한 Alternative Author(s) Yu, Myeong Han Advisor(s) 이창무 Issue Date 2019. 8 Publisher 한양대학교 Degree Doctor Abstract 최근 서울 오피스 투자시장은 역대 최고 수준의 공실률과 낮은 임대료 상승률에도 불구하고, 자본시장의 풍부한 유동성 자금, 낮은 담보대출 금리 등 영향으로 단위면적당 매매가격이 지속적으로 상승하고 있다. 이러한 영향으로 오피스 거래규모 또한 급격하게 증가하고 있으며, 지난해에는 역대 최대 규모를 기록했던 2016년 대비 43% 증가한 약 12조원 규모를 보여 서울 오피스 투자시장이 그 어느 때보다 활황세를 유지하고 있다. 하지만, 최근 거래된 오피스 중 일부는 해당 자산이 갖고 있는 본연의 가치 이상의 높은 가격에 거래되는 사례가 늘고 있다. 이러한 투자 리스크 사례가 증가하는 것은 투자자와 대주 관점에서 보았을 때 수익률은 낮아지고 위험은 상승하게 되어 문제 자산이 될 가능성이 높다. 따라서 본 연구는 투자자와 대주의 관점에서 오피스 투자시장에 내제된 리스크 프리미엄에 영향을 미치는 요인에 대해 분석을 진행하였다. 본 연구는 오피스의 자본환원율과 자본환원율 스프레드에 대한 기존 연구들의 성과를 바탕으로 기대가격상승률 제어와 거래특성변수 등을 통한 차별화를 통해 투자자 측면에서의 리스크 프리미엄 결정요인에 대한 분석을 진행하였다. 분석결과 기대가격상승률은 자본환원율 스프레드에 음(-)에 유의미한 영향을 나타내는 것으로 나타났으며, 이는 투자자들이 과거의 가격 상승의 정도를 파악하고 앞으로도 그 만큼의 가격 상승은 지속될 것이라는 적응적 기대가설을 믿기 때문이다. 주요 변수로 설정된 거래특성변수인 선매입, 부분매매, 포트폴리오 변수는 모두 자본환원율 스프레드에 양(+)에 유의미한 영향을 주는 것으로 나타났다. 오피스에 대한 대주측면에서의 리스크 프리미엄에 관한 연구는 국내외에서 아직까지 진행되지 않은 것으로 알려졌다. 본 연구는 서울 개별 오피스에 대한 담보대출 금리와 무위험자산 수익률의 차이를 통해 대주 측면에서의 리스크 프리미엄에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 이를 위해 2000년 이후 서울에서 거래된 오피스 거래사례 중 308건의 담보대출 금리자료와 대출특성에 대한 변수들이 분석에 활용되었다. 분석결과 해외대주와 고정금리변수는 리스크 프리미엄에 양(+)에 유의미한 영향을 주는 반면, 대주가 은행이거나 보험사인 경우와 DSCR 변수는 음(-)에 유의미한 영향을 주는 것으로 나타났다. 본 연구는 지속적으로 성장하고 있는 서울 오피스 투자시장에 대한 투자자와 대주의 관점에서 리스크 프리미엄에 영향을 미치는 변수들에 대해 분석을 진행하였다. 이를 통해 서울 오피스 투자시장이 좀 더 안전하고 건전항 성장을 투자 리스크 지속하는데 기여를 할 수 있을 것으로 기대된다.
Recently, with the effect of ample liquidity and low commercial loan rate, the Seoul office market showing increasing trend of selling price per transaction area continuously even though there were a peak level of vacancy and lowest rent growth rate. As a result, Seoul office investment market has remained more active than ever. The transaction volume has been increasing dramatically reaching at 12 trillion won which was 43% increase in 2018 compare to the volume of 2016. There are growing number of transaction cases with the contract that are valued higher than its actual value. From investors and lenders point of view, such cases are likely to result making problematic assets because of lower yields and higher risks. Hence, 투자 리스크 this paper conducts analysis on the factors that are affecting the risk premium in the office investment market. This paper analyzes the risk premium determinants from investor's point of view which based on the performance of the existing studies on the capitalization rate and capitalization rate spread of the office with differentiation by adding expected-price growth rate and transaction characteristics 투자 리스크 variables. The analysis shows expected price growth rate that represents a significant negative effects in the capitalization rate spread because investors understand the extent of past price increases and believe in adaptive expectations that price increases will continue to be as high as they have expected in the past. Forward-sale, strata sale and portfolio variables had significant positive effect on the spread of the capitalization rate. None of the paper has been considered lenders point of view with the risk premium in the office market. Thus this study analyzes the factors that influence the risk premium in terms of major factors through the differentiation with the commercial loan rate and risk-free premium assets for individual offices in Seoul. In this paper, 308 commercial loan rate data and variables on loan characteristics were used to analyze the office transaction cases in Seoul since 2000. The analysis shows foreign loans and fixed rate variables that has a significant positive effect on the risk premium, while those for banks, insure company and DSCR(Debt Service Covered Ratio) variables has significant negative effect. This paper conducts variables that affects risk premium considering investors and lenders point of views in the continuously-growing office investment market in Seoul. I hope these findings will help the office investment market continue of Seoul to be more secure and healthy. URI https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/109784http://hanyang.dcollection.net/common/orgView/200000436173 Appears in Collections: GRADUATE SCHOOL[S](대학원) > URBAN PLANNING(도시공학과) > Theses (Ph.D.) Files in This Item:

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강세 돌아온 가상화폐 투자 심리, 주목해야 할 주요 투자 리스크 4가지

가상화폐 자산 클래스는 작년 11월 중순 비트코인 과 이더리움 이 사상 최고치를 기록한 이후 강력한 조정에 진입했고, 지난 1월에는 고점 대비 절반 정도 하락했다. 그리고 이제 다시 바닥을 찍은 듯 보인다. 폭발적인 가격 행동은 가상화폐를 투자 리스크 늘 따라다니고, 지난 몇 년 동안 가상화폐는 급격한 등락을 반복했다.

이렇게 가상화폐는 가격 변동성의 개념에 새로운 의미를 부여했다. 비트코인이 나타나기 전, 시장 참여자들은 원자재가 급격한 변동성을 가진 대안 자산이라고 생각했다. 그러나 가상화폐는 새로운 시대를 열었고, 가상화폐 시장 참여자들은 가격 변동성을 당연하게 받아들인다.

카지노의 성공은 전적으로 잭팟을 좇는 도박꾼들로부터 나오는 수익에 달려 있다. “여러분에게 필요한 것은 1달러와 꿈"이라고 선전하는 로또도 마찬가지다. 너무나 당연하고 인간적인 충동은 가상화폐 공간에서도 분명하게 나타난다.

2010년 토큰당 5센트였던 비트코인에 10달러를 투자했다면, 토큰당 4만 달러로 오른 2021년에는 800만 달러가 되었을 것이라는 이야기는 2022년 2월 15일 기준 17,400여 개 토큰의 탄생으로 이어졌다.

작년 11월 중순 이후 조정으로 인해 일부 투기적 거품은 지난 1월 말까지 사라졌다. 그러나 이제 비트코인, 이더리움 그리고 많은 다른 가상화폐가 강세로 다시 전환되면서 투기적 수요가 2월 중순부터 강력하게 나타나는 듯 보인다.

돌아온 가상화폐 강세

11월 10일, 비트코인과 이더리움의 약세 핵심 반전 패턴이 나타난 이후 가격은 절반 이상으로 하락했다. 1월에 바닥을 찍은 후 두 코인 모두 반등했고 2월 중순 저점 이상으로 다지기를 진행했다.

비트코인 선물 일간 차트

차트를 보면 11월 10일 약세 반전 패턴으로 비트코인 선물 은 70,330달러 고점에서 1월 24일 32,945달러 저점까지 하락했다. 53.2% 하락 이후 매도세는 사라졌고 비트코인은 2월 17일 이 글을 투자 리스크 쓰는 지금 44,000달러 바로 아래서 거래되는 정도로 회복되었다.

2월 7일 이후 비트코인 선물은 41,420달러~45,905달러 사이에서 거래되었고 회복을 나타내는 고고점을 기록했다. 주목해야 할 핵심적인 가격선은 51,640달러이다. 이는 11월 고점부터 1월 저점까지 움직임의 50% 되돌림 수준이다.

이더리움 선물 일간 차트

2월 이더리움 선물 은 11월 중순 4,945.75달러에서 1월 말 2,164.50달러로 하락했다. 2월 17일 3,000달러선인 이더리움은 50% 되돌림 수준인 3,555달러 아래에 머물고 있다. 2월 7일 이후 이더리움 선물은 2,831.50달러 및 3,292달러 사이에서 박스권 움직임을 보였다.

과거 가격 행동이 반복된다면, 비트코인과 이더리움 그리고 기타 17,560개 가상화폐는 향후 고고점을 향한 폭발적인 움직임을 시작할 준비가 되었을 수 있다.

그러나 가상화폐 자산 클래스에 진입하고자 하는 투자자 또는 투기자는 앞으로 몇 주, 몇 달간 다음의 주요 리스크 4가지에 주목해야 한다.

첫 번째 리스크: 금지

지정학적 상황이 점점 격화되고 변동성이 높아졌다. 미국과 유럽은 우크라이나를 동유럽 국가로 보지만 블라디미르 푸틴 러시아 대통령은 서쪽의 러시아로 간주한다. 현재 러시아는 우크라이나의 나토(NATO) 가입을 반대하면서 13만 명의 병력을 우크라이나와의 접경 지역에 집결시켜 유럽에서의 침공 또는 전쟁 분위기를 고조시켰다.

한편, 중국과 러시아는 협력 증대에 합의했고, 중국은 우크라이나에 대한 러시아의 입장을 지지하고 있다. 중국은 러시아에 서방 국가들의 제재로 러시아 경제가 어려움에 처할 경우 지원을 약속했다. 핵 능력을 개발 중인 이란과 북한 역시 중국, 러시아에게 분명하고 현존하는 위협이다.

지정학적 상황은 가상화폐의 글로벌 확대를 지지하며, 동시에 정부는 가상화폐 트레이딩과 투자를 금지할 수 있다. 인터넷상 보안 채널을 통한 가상화폐 운영을 완전히 금지시킬 수 없겠지만, 강력한 단속으로 가상화폐 발전이 둔화될 수는 있을 것이다.

두 번째 리스크: 규제

미 증권거래위원회와 상품선물거래위원회 등 규제기관은 미국 내 새로운 규제를 통해 가상화폐 문제를 해결하려고 한다. 유럽 규제기관 역시 그렇다. “공공의 이익을 수호”한다는 목적 뒤에는 통화공급을 통제하려는 의도를 가지고 있다.

중앙은행 및 정부는 돈줄을 쥐고 있고, 이들은 경제를 관리하기 위해 통화공급을 늘이고 줄인다. 그런데 가상화폐의 이데올로기는 정부의 통제에 반대한다. 가상화폐 시장에서 화폐 가치는 오직 매수자와 매도자 사이에 투명한 마켓플레이스 내에서 결정되므로 화폐 권력을 개인에게 돌려주게 된다.

또한 전통적인 은행 및 금융기관은 가상화폐가 자신들의 수익과 회계장부에 위협이 된다고 여긴다. 컴퓨터 지갑에 가상화폐를 가진 사람들이 많아질수록 전통적인 은행 및 금융기관의 필요성은 줄어들기 때문이다.

향후 몇 년 동안 가상화폐 영역에 대한 규제는 강화될 수 있고, 이는 가상화폐의 투자 리스크 성장을 저해시킬 수 있다. 가상화폐는 정부의 통제권, 전통적인 자금 및 은행 비즈니스를 위협한다. 가상화폐 관련 논의 중에 가장 중요한 부분은 통화공급 통제에 관한 것이다. 통화정책 및 재정정책은 정치적 아젠다를 지지한다.

세 번째 리스크: 과세

과세는 정부가 가상화폐에 영향을 미칠 수 있는 가장 중요한 도구이다. 미국 국세청 및 전 세계 과세당국은 떠오르는 가상화폐 클래스에 대한 과세 정책을 고안하고 있다.

과세 정책은 시장을 지원할 투자 리스크 수도, 방해할 수도 있다. 정치인, 규제기관, 은행 로비스트들은 정부 통제를 위협하는 가상화폐 문제를 해결하는 묘책으로서 과세라는 방법을 사용할 수 있다.

네 번째 리스크: 극단적인 변동성

높은 보상 가능성은 그만큼의 리스크를 동반한다. 가상화폐 자산 클래스의 엄청난 가격 변동은 변동성에도 불구하고 투기자들을 끌어들였는데, 매수 시기가 잘못되면 투자는 악몽이 될 수도 있다. 초기 투자자들은 요요 같은 등락을 겪으면서 견딜 수 있는 반면, 작년 10월~11월에 비트코인, 이더리움 또는 다른 가상화폐에 투자한 사람들은 엄청난 손실을 입었다.

높은 변동성은 극단적인 리스크를 수반한다. 필자는 40년이 넘는 기간 동안 트레이딩에 몸담았고 수년 동안 가격 변동폭이 큰 원자재를 담당하는 트레이더였지만, 가상화폐와 같은 변동성은 본 적이 없다. 가격 행동에 있어서 원자재는 가상화폐에 비하면 미미한 수준이다.

비트코인, 이더리움 그리고 기타 디지털 자산은 최소한 일시적인 바닥을 찾은 것으로 보인다. 즉 많은 투자자와 투기자가 또 다른 폭발적 투자 리스크 랠리를 기대하며 매수하기 시작할 것이라는 의미다.

잠재적 수익이 올라가는 만큼 총 손실 리스크도 커지기 때문에 모든 손실을 감수할 수 있는 만큼만 투자해야 한다. 2021년에 헤지펀드 매니저인 레이 달리오(Ray Dalio)가 정부에는 가상화폐 자산 클래스를 없앨 수 있는 힘이 있다고 지적했던 것을 기억하자. 물론, 아직 그런 일은 일어나지 않았지만 가상화폐에 대해서 만큼은 매수자들이 신중해야 하고, 관련 리스크를 이해하고 있어야 한다.

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코로나19 사태로 전 세계 부동산 시장이 충격을 받자 국내 투자 업계도 비상이다. 지난 수년간 해외 부동산 투자에 열을 올린 만큼 현지 부동산 시장의 충격을 고스란히 받고 있기 때문이다. 더벨은 국내 금융회사들이 투자 혹은 설정한 해외 부동산 펀드의 포트폴리오 현황과 잠재 리스크 등을 살펴본다.

이 기사는 2020년 06월 18일 07:54 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

키움투자자산운용의 리스크 관리 시스템이 '코로나19'라는 변수를 만나 빠르게 작동하고 있다. 지난 5년간 해외 대체투자 큰손으로 부상한 키움투자자산운용은 그동안의 노하우를 바탕으로 대체투자 리스크를 점검하는 체계를 구축해 상시 가동하고 있다. 시스템만으로 대응하기 어려운 부분은 각 자산별 현지 파트너와의 협업을 통해 전략을 수립해 대응하고 있다.

투자 당시 안정적인 현금 창출이 가능한 점에 초점을 맞춘 투자를 진행했고 수익성이 악화되고 있는 호텔·리조트 비중이 높지 않다. 투자 물건을 다각도로 조사해 본 결과 코로나19 사태로 현재 불거진 리스크는 없는 상황이다. 하지만 예상치 못한 위험 요소에 대비하기 위해 현재 상황을 지속적으로 모니터링하고 있다. 불안정한 시장 상황 속에서도 현금 창출 능력이 높고 상대적으로 변동성이 낮은 시장을 찾아 투자를 지속해 외형 성장세를 이어 나갈 방침이다.

◇ 해외 부동산 펀드 5년새 7.6배 성장…전체 운용사 8위·종합운용사 3위

금융투자협회에 따르면 2019년 말 키움투자자산운용의 해외 부동산펀드 설정 잔액은 (공모+사모·펀드유형 부동산)은 2조2350억원이다. 전체 부동산 펀드 설정잔액 (3조3701억원)의 60% 이상의 비중을 차지하고 있다. 전체 부동산 펀드수는 56개로 이중 40개가 해외 부동산 펀드다. 전체 운용사 중에서는 8위, 종합운용사 중에서는 3위의 규모다.

키움투자자산운용은 최근 5년간 해외 대체 투자 분야에서 빠른 속도로 성장했다. 옛 우리자산운용과 합병 이후 2015년 해외 부동산 펀드 규모는 2915억원에 불과했지만 매년 딜을 진행하며 2017년 투자 리스크 1조원을 넘어섰다. 해외 부동산 펀드 규모는 지난 5년간 약 7.6배 성장했다.

김성훈 대표 취임 후 부동산 및 인프라 투자에 더욱 힘을 실었고 지난해 해외 부동산 펀드 설정 잔액이 2조원을 넘어섰다. 기관투자자들이 키움투자자산운용의 대체 투자 역량에 신뢰를 보내며 성장세가 가팔라졌다. 회사는 자체 운용 역량을 키운다는 목표 아래 부동산 및 인프라 투자를 위한 조직을 신설하고 인프라팀을 본부로 격상시키는 등 다양한 변화를 통해 대체 투자를 강화하고 있다.

투자 시 우선순위로 두는 조건은 '선진국 위주의 오피스 빌딩' 물건이다. 포트폴리오를 살펴보면 투자 지역별 비중은 미국(52%)이 절반 이상을 차지하고 있다. 이어 유럽 (24%), 아시아(23%), 호주(1%) 순이다.

투자 물건은 오피스 비중이 절반 이상을 차지하고 있다. 2016년 기관투자자들과 손잡고 2640억원 규모 독일 도이체텔레콤포이스빌딩 딜로 존재감을 드러냈다. 2017년 NH금융그룹과 손잡고 6400억원 규모 뉴욕 맨해튼 오피스(200 Liberty Street)딜에도 참여하는 등 굵직한 선진국 오피스 빌딩 투자 레코드를 쌓았다.

이후 오피스 빌딩뿐 아니라 호텔 및 인프라 자산에 투자를 확대하며 포트폴리오가 다양해졌다. 미국 마이애미에 있는 메리어트호텔 선순위 대출 딜에 참여했을 뿐 아니라 뉴욕에 전력 공급을 위해 건설 예정인 최신 가스화력발전소(Cricket Valley Energy Center)에 약 2188억원의 투자도 성공했다. 이에 따라 포트폴리오는 오피스 빌딩(50%), 리테일(21%), 호텔·주거 (10%), 기타 19%로 구성돼있다.투자 리스크

◇ 대체투자리스크 시스템 가동…현금흐름 초점 '리스크 헤지'

지난 5년간 빠르게 해외 부동산 투자 규모를 키워온 만큼 코로나19 사태는 키움투자자산운용에게도 예상치 못한 변수로 작용했다. 지난해까지 해외 부동산 투자에 힘을 줬다면 올해는 인프라 자산에 무게를 둘 계획을 세웠었다. 글로벌 부동산 가격이 고평가가 됐다는 판단하에 투자 중심축을 이동하기 위한 준비를 하고 있었던 셈이다.

올해 초 대체투자본부에 있던 인프라운용팀을 따로 떼어내 프로젝트 투자본부와, E&I본부를 신설한 바 있다. 하지만 코로나19가 세계적 대유행 단계에 접어들며 예전만큼 적극적인 투자를 단행하기는 쉽지 않아졌다. 현재는 변동성이 낮은 시장을 분석해 투자처를 물색하면서 리스크 관리에 집중하고 있는 분위기다.

지난해부터 자체 개발한 '대체투자리스크관리시스템'을 도입하며 더 투자 리스크 면밀하게 리스크 상황을 모니터링하고 있다. 해외 부동산 투자 지역과 투자 대상의 다변화에 따라 정확하고 체계적인 해외 부동산 리스크 관리가 필요하다는 의견에 따라 개발한 시스템이다. 톱 다운(Top dowm) 모니터링 체계를 근간으로 설계돼 투자국가, 투자 유형, 개별 펀드에 적합한 리스크 요인을 설정해 정량적 정성적 모니터링을 수행하고 있다.

시스템뿐 아니라 운용 기간 중 안정적 관리 및 매각 전략과 관련해서 현지 로컬 파트너를 두고 수시로 협의해 대응하고 있다. 현재 현지 파트너와 함께 코로나19 이후 임차인 및 스폰서의 비즈니스 상황, 신용 리스크, 현지에서 발생하고 있는 비용 등을 관리하고 있다. 관련자들의 커뮤니티를 만들어 실시간으로 목소리를 듣고 있다. 임차인에게 지급하는 TI(임차인 공사 지원금) 등을 임차인의 임대료 지급과 연계해 비용을 낮추는 방식으로 대응하고 있다.

코로나19 안정화 시기가 불명확한만큼 현재 시장에서 안정적 현금창출 능력이 있는 자산을 보유하는 것이 무엇보다 중요하다. 키움투자자산운용은 투자 부터 현금창출능력에 초점을 맞춰 진행한 만큼 큰 문제는 없을 것으로 예상하고 있다. 수익성 악화로 가장 우려의 목소리가 나오고 있는 호텔 비중도 크지 않다.

호텔 투자의 경우 실물 투자가 아닌 대출 채권 투자를 진행했고 스폰서(차주)들의 원리금 납입도 정상적으로 진행되고 있다. 하지만 시장 환경 악화는 피해 갈 수 없는 만큼 운용 기간 중의 안정적인 현금 흐름을 바탕으로 매각 전략을 확보해 자산 가격 하락에 대한 리스크를 헤지해 나갈 예정이다.

이 같은 시스템을 바탕으로 지난 2월 키움투자자산운용은 만기가 2년이나 남은 미국 달라스 지역 오피스 빌딩을 지역내 최고가 매각에 성공하며 펀드를 청산한 바 있다. 코로나19의 글로벌 확산 이전 시기였지만 환율 이슈 및 미국 투심 위축 등의 상황을 고려해 조기에 매각을 결정했다. 투자시점 대비 수익이 창출 할 수 있다고 생각할 경우 전략적으로 매각을 추진하고 있으며 현재 보유 자산에 대해서도 이같은 전략으로 대응해 나갈 예정이다.

◇ 투심 냉각에도 투자 물건 검토 중…"본질 가치 초점 맞춘 투자 중요"

코로나19로 수년간 성장가도를 달려왔던 해외 부동산 펀드 시장에 강한 경고등이 켜졌다. 투심이 냉각된 만큼 해외 부동산 펀드의 성장세가 꺾일 수밖에 없다는 게 대체적인 시각이다. 키움투자자산운용은 어려운 시장 환경 속에서도 적합한 물건을 검토해 딜을 진행하며 사업 성장세를 이어가겠다는 의지다. 안정적인 투자 대상 및 투자 리스크 지역을 더욱 면밀하게 분석해 투자를 진행할 방침이다.

안정적인 지역과 물건을 선정하는 것이 중요한 것은 GDP에 따라 자산 가치의 변동이 큰 자산 및 시장의 경우 시장의 유동성 및 경기에 따라 민감하게 자산 가치가 변동할 수 있다. 하지만 인구 대비 수요가 있는 시장과 자산은 자산 가치의 변동이 적거나 하락해도 타격이 크지 않다. 경기 회복 시 반등 여력이 풍부한 편이기 때문에 수익을 올릴 수 있는 투자 리스크 지역과 물건을 골라내기 위해 촉각을 곤두세울 방침이다.

이러한 조건하에 오피스 외에도 물류, 임대주택, 스튜던트하우징, 리테일 등 해외 현지파트너들과 투자를 위해 지속적인 커뮤니케이션을 진행하고 있다. 호텔 및 리조트의 경우 향후 가치 하락이 예상된 상황이지만 그 외 자산군은 현금창출 능력이 안정적인 조건일 경우 영향이 제한적이기 때문에 예의주시하고 있다.

키움투자자산운용 측은 "상업용 부동산 변동은 일시적이거나 중기적으로 영향을 받을 수 있고 팬데믹 종료시까지 자산의 본질 가치가 변동성에 크게 노출될 것이다"며 "자산 자체의 현금 창출 능력이 높은 본질 가치에 초점을 맞춰 상대적으로 시장 변동성이 낮은 지역과 물건을 찾아 투자를 진행할 계획이다"고 설명했다.

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위드코로나로 해외 대체투자 슬슬 부활…리스크 관리 필요

등록 2021-11-18 오후 6:33:32

수정 2021-11-18 오후 9:06:49

박정수 기자

[이데일리 박정수 기자] “해외대체투자 시장은 크게 성장했으나 리스크는 여전히 블랙박스입니다. 해외대체투자 시장 정보의 비대칭성을 해소하기 위해서는 증권사의 감사보고서와 사업보고서에 관련 위험을 기재할 필요가 있습니다.”

[이데일리 노진환 기자] 제3회 이데일리 신용평가전문가설문(SRE) 크레딧 세미나가 18일 오후 서울 중구 통일로 KG타워에서 열렸다. 이재우 한국신용평가 금융·구조화평가본부 수석연구원이 ‘대형 증권사 해외대체투자 리스크 점검’을 주제로 발표하고 있다.

이재우 한국신용평가 금융구조화평가본부 수석연구원은 18일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 열린 ‘이데일리 SRE 크레딧 세미나’에서 대형 증권사의 해외대체투자 리스크를 점검할 필요가 있다고 강조했다.

해외 대체투자는 저금리 지속에 따른 대체투자 수요와 대형 증권사의 투자 여력 확대가 맞물리며 빠른 속도로 증가했다. 금융투자협회에 따르면 2017년 말 49조원(부동산 31조원, 특별자산 18조원) 수준이었던 해외대체투자펀드 설정액은 2019년 103조원(부동산 56조원, 특별자산 47조원)으로 두 배 이상 늘었다. 2021년 현재는 126조원(부동산 65조원, 특별자산 61조원)까지 불어났다.

이 연구원은 “2020년부터 코로나19로 인해 해외대체투자 건전성에 대한 우려가 커졌다”며 “하지만 해외대체투자 규모와 구성, 리스크에 대해서 불투명성이 매우 큰 상태”라고 설명했다.

올해 6월 말 기준 대형 증권사 8개사(미래에셋증권, NH투자증권, 한국투자증권, 삼성증권, KB증권, 메리츠증권, 하나금융투자, 신한금융투자)의 해외대체투자 익스포저는 20조5000억원으로 조사됐다. 이는 8개사 합산 자기자본 46조8000억원의 43.8%에 해당한다.

이 연구원은 “투자만기 5년 이상이 74%로, 셀다운 지연 시 유동성 관리 부담이 커질 수 있다”며 “6월 말 현재로 봐도 셀다운 지연 1년 이상 미매각 물량은 9000억원 수준”이라고 설명했다.

특히 후순위와 지분투자 형태 비중(부동산 76%, 특별자산 55%)이 커 증권사의 다른 자산군 대비 투자위험이 큰 편이다. 또 1000억원이 넘는 거액 익스포저 비중이 45%에 달한다.

이 연구원은 “위드 코로나로 실사가 원활해지고 코로나19 불확실성이 완화되면서 해외대체투자는 다시 활발히 재개될 것”이라며 “해외대체투자 관련 모니터링은 강화할 필요가 있다”고 말했다.

특히나 해외대체투자 관련 불투명성과 정보 비대칭성이 여전히 매우 크다며 공시를 강화 필요가 있다고 조언했다.

이 연구원은 “증권사의 중요한 위험자산군인만큼 감사보고서와 사업보고서 등에 관련 위험을 기재할 필요가 있다”며 “대체투자 리스크의 계량화와 체계적인 관리도 필요하다”고 강조했다.

이에 대해서는 △주택담보대출비율(LTV), 부채상환계수(DSCR), 거래상대방 신용등급 등 계량화할 수 있는 지표를 활용해 리스크를 측정하고 △업무보고서상 구분 계리 통해 관련 위험을 체계적이고 주기적으로 관리할 필요가 있다고 설명했다.

이 연구원은 “대체투자자산별 위험도에 맞는 적절한 순자본비율(NCR) 위험액 부여로 증권사가 위험을 관리할 인센티브 부여도 필요하다”고 말했다.


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